Opleveringsklachten

U bent niet verplicht aan een voorschouw mee te werken en de ondernemer is niet verplicht deze te houden.

Als de ondernemer een voorschouw aanbiedt, raden wij kopers aan er gebruik van te maken. Het geeft u alvast een mogelijkheid gebreken of tekortkomingen te constateren. Dit geeft de ondernemer de mogelijkheid om deze al zo veel mogelijk te verhelpen voor de formele oplevering.

Een voorschouw wordt ook wel vooroplevering genoemd, maar heeft geen juridische status.

De ondernemer moet de oplevering schriftelijk en minimaal 2 weken van te voren aankondigen onder benoeming van datum en tijdstip.

Nee. Bij uitzondering en alleen in overleg met de ondernemer kunt u afwijken van de opleverdatum die de ondernemer heeft aangekondigd. Wanneer u zelf niet bij de oplevering aanwezig bent, kunt u zich via schriftelijke volmacht laten vertegenwoordigen.

De oplevering van het huis/privé-gedeelte mag u weigeren wanneer het niet voor bewoning geschikt is.

Als essentiële zaken niet zijn uitgevoerd. Denk aan sanitair & tegelwerk in de badkamer en het toilet dat wel is overeengekomen, maar niet is aangebracht. Of de nutsvoorzieningen die niet functioneren (tenzij het niet aanbrengen / aansluiten het gevolg is van overeengekomen minderwerk).

Of als in een appartementengebouw de gemeenschappelijke gedeelten niet veilig zijn of niet blijvend benut kunnen worden.

Dat mag alleen wanneer u, uitgezonderd de eventuele depotstelling bij de notaris in het kader van de 5% regeling, niet aan uw (financiële) verplichtingen heeft voldaan.

De oplevering van de gemeenschappelijke gedeelten en zaken - ook wel ‘algemene oplevering’ genoemd - vindt plaats aan een vertegenwoordiging van de Vereniging van Eigenaars. Dit gebeurt nadat rapport is opgemaakt van de eventuele tekortkomingen. Het rapport wordt door alle partijen ondertekend.

Ja, de ondernemer moet alle tekortkomingen die door of namens u tijdens de oplevering worden geconstateerd, vermelden op het proces-verbaal van oplevering. De ondernemer heeft daarbij wel de mogelijkheid om een voorbehoud te maken bij die punten die hij niet terecht vindt.

U laat de oplevering gewoon doorgaan en laat op het proces-verbaal van oplevering vermelden dat u de ramen of badkamer & toilet niet heeft kunnen controleren vanwege te weinig licht.

Alleen zult u voor deze punten kort na de oplevering nog een afspraak met de ondernemer moeten maken om de ramen en/of het sanitair en tegelwerk alsnog te inspecteren. Laat u in dat geval de ramen en/of het sanitair ongemoeid, totdat de nieuwe inspectie heeft plaatsgevonden. Als er geen opmerking op het proces-verbaal van oplevering staat over wat u niet kon zien en u beschadigingen in een later stadium meldt, zijn deze punten afwijsbaar.

Ja, ook in dat geval is er een bouwkundige oplevering.

De oplevering vindt plaats op dezelfde dag als de notariële levering, zoals u kunt lezen in de Algemene Voorwaarden van de model koopovereenkomst van Woningborg. Tenzij u in goed overleg een andere opleverdatum afspreekt.

Binnen 3 maanden na de datum van oplevering moeten alle geconstateerde punten verholpen zijn.

Zie in de eerste plaats De 5% regeling.

Daarnaast kan hij, kort nadat de 3 maanden voorbij zijn, via een aangetekende brief de ondernemer in gebreke stellen en sommeren alsnog binnen een redelijke termijn van bijvoorbeeld 2 weken de onvolkomenheden te (doen) herstellen.

Als na de ingebrekestelling en na het verstrijken van de gestelde termijn nog steeds geen afdoende afhandeling van de openstaande opleverpunten volgt, kan hij deze punten ter beoordeling voorleggen aan de Raad van Arbitrage voor de Bouw.

De arbiter doet dan ook desgevraagd een uitspraak of de 5% in depot bij de notaris terecht vaststaat en/of het depotbedrag niet te hoog is in verhouding tot de openstaande punten.

In sommige gevallen is het mogelijk voor technische onvolkomenheden in plaats van arbitrage bij Woningborg een bemiddeling aan te vragen.

Nee, ook in het geval dat er geen depotbedrag vaststaat, kan het zijn dat er opleverpunten nog moeten worden opgelost. De ondernemer is dan nog steeds verplicht deze af te handelen. Als hij een voorbehoud heeft gemaakt en partijen komen er in goed onderling overleg niet uit, kan een arbiter of een rechter daarover een oordeel uitspreken. Pas als u een 2e handtekening heeft gezet op het proces-verbaal van oplevering zijn de opleverpunten afgehandeld. Het voor de tweede maal ondertekenen van het proces-verbaal van oplevering (gereedmelding herstel) betekent alleen dat de opleverpunten zijn opgelost maar zegt niets over de stand van zaken bij de punten die binnen drie maanden na oplevering zijn gemeld.

Nee. Ervan uitgaande dat er door u geen vervangende zekerheid (bankgarantie) is geregeld als in de wet bedoeld, heeft de koper het recht deze depotstorting te doen en geldt dit als betaling.

Klopt, maar zoals in de vraag hiervoor aangegeven, geldt de depotstorting als betaling. Dus heeft u de helft van deze termijn ontvangen en de notaris de andere helft, dan is de termijn betaald. Alleen in de situatie dat er (tijdig) door u een vervangende zekerheid is geregeld, zal de koper de volledige termijn aan u betaald moeten hebben voor oplevering.

Ja. De koper kan aan het einde van de 3 maanden na oplevering gebruik maken van zijn opschortingsrecht voor nog openstaande opleverpunten en/of voor punten die hij binnen die 3 maanden bij u heeft gemeld en die in zijn optiek nog niet zijn afgehandeld.

Dit formulier speelt geen rol in relatie tot het 5% depot/de bankgarantie. Wordt het formulier door de koper getekend ten teken dat de daarop genoemde opleverpunten zijn afgewikkeld, dan vormt dit geen onderlegger voor vrijval bij de notaris. Er kan immers ook worden/zijn geblokkeerd voor punten die binnen de 3 maanden na oplevering zijn gemeld.

Ja. Jurisprudentie heeft dit in de afgelopen 15 jaar voldoende duidelijk gemaakt.

In beginsel na 3 maanden na oplevering, tenzij de koper tijdig gebruik heeft gemaakt van zijn opschortingsrecht. In dat geval geeft de wet 2 vrijvalmomenten:

• de koper stemt schriftelijk in met vrijval van het geblokkeerde depotbedrag/het vervallen van de bankgarantie
• in een partijen bindende uitspraak is beslist dat het depot/de bankgarantie niet of niet langer gerechtvaardigd is

Door te bouwen met toepassing van de Woningborg Garantie- en waarborgregeling garandeert de ondernemer dat de woning/het appartement(engebouw) gedurende de garantietermijnen voldoet aan de eisen van het Bouwbesluit en goed en deugdelijk werk.

Deze vindt u in de Woningborg Garantie- en waarborgregeling. Over het algemeen bedraagt de garantietermijn 6 jaar. Voor ernstige gebreken geldt een termijn van 10 jaar. Bepaalde onderdelen kennen een kortere garantietermijn, of zijn uitgesloten van de Woningborg-garantie. Deze staan in Bijlage A behorende bij de Woningborg Garantie- en waarborgregeling. U vindt deze regelingen hier. 

Drie maanden na oplevering gaan de garantietermijnen in. De reden is dat de (bouw)ondernemer contractueel 3 maanden de tijd krijgt om de tekortkomingen en gebreken die in het proces-verbaal van oplevering staan, te herstellen.

In het artikel Onderhoudsperiode met garantie en aansprakelijkheid van de ondernemer in de Algemene Voorwaarden van de modelovereenkomsten van Woningborg N.V. en de garantietermijnen in de Garantie- en waarborgregeling, bijlage A die van toepassing is. Zie ook het verkorte overzicht.

Ja, de rechten gaan automatisch over op de volgende eigenaar, mits deze voldoet aan de definitie van garantiegerechtigde / verkrijger. Dit geldt als de woning wordt verkocht binnen 10 jaar en 3 maanden na oplevering.

U kunt als opvolgend eigenaar uw NAW-gegevens aan ons doorgeven via [email protected]. 

Voor de eengezinshuizen en appartementen geldt dat deze voldoen aan de volgende eisen:

• de Bouwbesluiteisen zoals van toepassing op de verstrekte omgevingsvergunning
• de eisen van goed en deugdelijk werk. Onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden geschikt zijn voor het doel waarvoor het is bestemd.

Dit geldt voor de eengezinshuizen en bij appartementen voor zowel privé-gedeelte(n) als gemeenschappelijke gedeelten. En voor het schriftelijk met de bouwondernemer overeengekomen meerwerk.

Over het algemeen bedragen de garanties van de ondernemer op basis van de Woningborg-regeling 6 jaar. Voor ernstige gebreken geldt een termijn van 10 jaar. Bepaalde onderdelen kennen of een kortere garantietermijn, of zijn uitgesloten van de Woningborg-garantie. Deze specifieke onderdelen staan benoemd in bijlage A van de betreffende Woningborg-regeling. Lees meer over garantietermijnen.

In Bijlage A behorende bij de Woningborg Garantie- en waarborgregeling staan de onderdelen benoemd die niet onder de Woningborg-garantie vallen. Te denken valt aan klachten over afwijkende of ontbrekende leveringen, esthetische kwesties, contractuele geschillen over bijvoorbeeld de bouwtijd of de 5%-regeling of klachten die niet te wijten zijn aan de ondernemer. 

U vindt Bijlage A bij de Woningborg Garantie- en waarborgregeling die u hier kunt downloaden. 

Een verborgen gebrek is een gebrek dat bij de oplevering niet is ontdekt, tenzij het gebrek niet aan de ondernemer is toe te rekenen.

Voor een beroep op deze zogenaamde contractuele aansprakelijkheid, moet u zich in de eerste plaats richten tot uw contractspartij in de (koop-/)aannemingsovereenkomst. Heeft u een verborgen gebrek geconstateerd, dan dient u deze binnen een redelijke periode na ontdekking (schriftelijk) aan de ondernemer te melden. Een aansprakelijkstelling kan het beste via een aangetekende brief worden verstuurd. Een rechtsvordering uit hoofde van een verborgen gebrek is niet ontvankelijk als deze 5,5 jaar na oplevering wordt ingesteld.