Woningbouwmarkt (z)onder spanning

Het is helaas inmiddels een bekend gegeven dat de woningbouwmarkt op diverse vlakken onder spanning staat. De vraag naar woningen overstijgt de werkelijke bouwproductie en als er dan eindelijk vergunning is om ergens te mogen bouwen, is het steeds vaker de vraag of en zo ja wanneer de woningen aangesloten kunnen worden op het elektriciteitsnet. Dit laatste komt enerzijds door menselijke capaciteitsproblemen bij de nutspartijen en anderzijds door congestie van het beschikbare net.

Woningborg krijgt regelmatig de vraag hoe met de nutsproblematiek omgegaan kan worden in relatie tot al met kopers gesloten of nog te sluiten aannemingsovereenkomsten en of er opgeleverd kan worden als de woning (nog) niet is aangesloten.

Al gesloten overeenkomsten
Het niet aangesloten krijgen van de woning op de nutsvoorzieningen kan maken dat de overeengekomen bouwtijd overschreden gaat worden. Of de ondernemer daarbij op voorhand een beroep toekomt op overmacht of onvoorziene omstandigheden of achteraf op matiging van de boete wegens bouwtijdoverschrijding, is afhankelijk van de specifieke omstandigheden van het geval en kan helaas op voorhand niet door Woningborg worden beantwoord. Jurisprudentie over dit specifieke onderwerp is summier. 

Nog te sluiten overeenkomsten
Bij nog af te sluiten overeenkomsten in al geaccepteerde plannen kan in ieder geval het aantal werkbare werkdagen van de bouwtijd worden verhoogd om ruimte te creëren in de beschikbare bouwtijd mocht de aansluiting op termijn onverhoopt problemen op gaan leveren.
Bij nieuw aan te melden plannen bestaat de mogelijkheid om een extra opschortende voorwaarde op te nemen. Deze zou kunnen luiden:
…er een (schriftelijke) overeenstemming is met de netbeheerder over de levering van de nuts, tenzij de Ondernemer de Verkrijger binnen de gestelde termijn schriftelijk informeert, dat ondanks het niet vervuld zijn van deze voorwaarde de verbintenissen voortvloeiende uit deze overeenkomst toch hun werking hebben verkregen

Gedurende de periode van de opschortende voorwaarde kan de ondernemer dan onderzoeken en bepalen of er voor hem een redelijke mate van zekerheid komt dat de nuts daadwerkelijk en (in beginsel) tijdig aangesloten kan worden in het betreffende plangebied. Is het niet mogelijk om op voorhand al een schriftelijke overeenstemming met de netbeheerder te krijgen, maar zijn de omstandigheden zodanig dat de ondernemer er vertrouwen in heeft om het project in uitvoering te gaan nemen, dan kan gebruik gemaakt worden van de ‘tenzij’-passage in de opschortende voorwaarde. Komt er geen of onvoldoende duidelijkheid over het vraagstuk waardoor de ondernemer het project niet in uitvoering wil/kan nemen, dan wordt geen gebruik gemaakt van de ‘tenzij’-passage en komt de opschortende voorwaarde niet tot vervulling.
Naast deze opschortende voorwaarde kan dan ook nog een hoger aantal werkbare werkdagen in de bouwtijd opgenomen worden om daarmee extra armslag te hebben als het project in uitvoering wordt genomen en er op termijn toch onverhoopt vertragingen ontstaan in de aansluiting van de woning.

Oplevering
Als een woning niet is aangesloten op de nutsvoorzieningen en er ook geen tijdelijke voorzieningen mogelijk zijn waarmee de woning kan beschikken over elektra, warmte en/of warm water, dan is de woning naar de mening van Woningborg niet geschikt voor oplevering.