Wijzigingen tijdens de bouw op initiatief van de Ondernemer: Wat mag wel en wat niet?

Tijdens de bouw kunnen wijzigingen noodzakelijk zijn. Maar welke aanpassingen mag u als ondernemer doorvoeren zonder instemming van de koper, en waar ligt de grens? In dit artikel zetten we de regels en aandachtspunten op een rij.

Volgens de Algemene Voorwaarden behorende bij de modelovereenkomst (met het Keurmerk van Stichting GarantieWoning) mag de ondernemer tussen het moment van ondertekenen van de overeenkomst en de oplevering wijzigingen doorvoeren, mits deze:

• èn noodzakelijk zijn;
• èn geen afbreuk doen aan de waarde en/of de kwaliteit en/of het uiterlijk en/of het aanzien en/of de bruikbaarheid van de woning.

Zijn deze voorwaarden niet allebei vervuld? Dan moet de woning worden gerealiseerd zoals deze is verkocht. Is dat onverhoopt niet mogelijk dan zullen partijen in financiële zin tot een oplossing moeten komen.

Wat mag niet?

Een ondernemer mag zonder schriftelijke goedkeuring van de koper:

1. Geen wijzigingen aanbrengen die niet noodzakelijk zijn;
2. Tijdens de bouw niet afwijken van de overeengekomen uitvoering, tenzij dit èn noodzakelijk is en de waarde, de kwaliteit, het uiterlijk, het aanzien en de bruikbaarheid niet worden aangetast.

Wat betekent dit in de praktijk?

Er zal wel moeten worden vastgesteld dàt er is afgeweken van de contractstukken. Is in de technische omschrijving bijvoorbeeld vastgelegd dat een woning geventileerd wordt? Dan maakt het niet uit of dit via mechanische ventilatie (MV) of een warmteterugwininstallatie (WTW) gebeurt. Maar als expliciet een WTW-installatie is afgesproken en een MV-installatie wordt geleverd, dan is dat een wijziging die niet onder de reikwijdte van de voorwaarden valt.

Het belang van overleg

Soms vragen we ondernemers hoe zij het zouden vinden als een koper tijdens de bouw eenzijdig kenbaar zou maken:

• de aanneemsom met 10% te verlagen; of
• het aantal werkbare werkdagen te halveren; of
• de kleur- en materiaalstaat eenzijdig aan te passen.

Dit zou onacceptabel zijn voor een ondernemer. Toch wordt van kopers vaak verwacht dat zij eenzijdige wijzigingen accepteren. Dit wringt en leidt in veel gevallen tot geschillen.

Voorkom procedures

Zijn wijzigingen niet noodzakelijk? Of zijn ze wel noodzakelijk, maar doen ze afbreuk aan waarde, kwaliteit, uiterlijk, aanzien en/of bruikbaarheid van de woning? Dan is ons dringende advies om altijd in een vroeg stadium in goed overleg met de koper tot een oplossing te komen, zodat een procedure wordt voorkomen. Procedures bij de Raad van Arbitrage over wijzigingen op initiatief van de ondernemer pakken meestal ongunstig uit voor de ondernemer. Niet alleen voor wat betreft de veroordeling rondom de wijziging, maar ook qua proceskosten. Als de ondernemer namelijk voor meer dan 50% ongelijk krijgt, worden de volledige proceskosten aan hem doorbelast, los van de eventueel door de ondernemer zelf gemaakte kosten van juridische bijstand.

Conclusie

Voer geen eenzijdige wijzigingen tijdens de bouw door als er geen noodzaak is.

Is de wijziging noodzakelijk, maar doet deze afbreuk aan 1 of meerdere van de eerder genoemde elementen? Zoek dan vroegtijdig samen met de koper naar een oplossing en voorkom onnodige juridische complicaties.