Arbitrages en onnodige kosten voorkomen

Bij Woningborg zien we het aantal arbitragezaken over garantieklachten toenemen. Veel van deze klachten zijn te voorkomen door de bouwondernemer.

Wat zijn garantieklachten?

Garantieklachten zijn klachten die vallen onder de Woningborg Garantie- en waarborgregeling. Dat betekent klachten die 3 maanden na oplevering gemeld zijn door kopers of VvE’s. Zijn de klachten strijdig met de Woningborg Garantie- en waarborgregeling, is er sprake van garantiegebreken. Leverings- en opleveringsgeschillen vallen dus niet onder de garantieklachten. Hiervoor kunt u in geval van een geschil bij de Raad van Arbitrage voor de Bouw terecht.

Onderzoeksplicht

Een ondernemer heeft een onderzoeksplicht voor gemelde garantieklachten. Een eerste toetsing vindt plaats op kantoor. Daarbij kijkt u als ondernemer naar het meldingsmoment vergeleken met de garantietermijn en naar de aard van de klacht. Vaak is het nodig dat u ook een opname ter plekke doet, met of zonder projectadviseurs of onderaannemers. Soms geeft destructief onderzoek een verhelderend beeld. Bij specifieke klachten kan de inzet van een extern adviesbureau uitsluitsel geven. Het doel is om informatie te verzamelen waarmee u een herstelplan inzet of de klacht onderbouwd afwijst.

Bemiddeling bij garantiegebreken

Nadat u de bevindingen van onderzoek aan de koper heeft gecommuniceerd, loopt de afhandeling soms vast. Voor garantiegebreken (dus niet voor leverings- of opleveringsgebreken) waarover een geschil bestaat, kan bemiddeling bij Woningborg worden aangevraagd. Bij voorkeur door de koper, omdat hij met de klacht zit. Bemiddeling aanvragen kan dus vanaf 3 maanden na oplevering voor technische onvolkomenheden, omdat dan de garantietermijn ingaat.

Bij een formele aanvraag voor bemiddeling via onze website starten we met een intake waaruit duidelijk wordt of een bemiddeling ter plaatse zinvol en uitvoerbaar is. Verder is het noodzakelijk dat beide partijen bij de bemiddeling aanwezig zijn en dat het moet kunnen leiden tot uitsluitsel over de vraag of de garantievoorwaarden wel of niet geschonden zijn.

Jaarlijks voert Woningborg circa 350 bemiddelingen uit. Meestal doen we bemiddeling ter plaatse maar soms volstaat telefonische bemiddeling. Daarnaast adviseren we de ondernemer regelmatig hoe hij de klachten kan afhandelen en is bemiddeling uiteindelijk niet nodig.

Arbitrage

Als onverhoopt bemiddeling niet slaagt of niet mogelijk is (bijvoorbeeld in de 3-maandstermijn na oplevering) kunnen partijen ervoor kiezen het geschil door een arbiter te laten beoordelen. Dit vergt meer tijd en brengt risico’s op hoge kosten met zich mee.

Met de toenemende woningproductie stijgt ook het aantal arbitrage-aanvragen en -uitspraken. Maar ook het achterblijven van de afhandeling van opleverpunten is daarvan de oorzaak.

Steeds meer zien we dat arbitragezaken op het laatste moment worden ingetrokken omdat de ondernemer pas in actie komt als het op arbitrage aankomt. Zelfs als de punten zonder voorbehoud zijn vermeld op het Proces Verbaal van Oplevering is regelmatig arbitrage nodig. Dat is jammer en onnodig want in dat geval dienen de vermelde punten zondermeer te worden afgehandeld. Een dergelijke klantonvriendelijke houding leidt bijna altijd tot een veroordeling met toewijzing van herstel. De procedurekosten waren in 2018 gemiddeld circa € 8.500 per vonnis.